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第二十七卷 房地产

2008-7-15 9:11:39

概述

 

    上海开埠后,以资本增值为目的的房地产业开始发展。以外商为主的房地产业在租界兴起,上海成为国内房地产业出现最早,并粗具规模的少数地区之一。外国人在上海租界,通过“永租”形式取得土地实际所有权,为房地产开发创造条件。小刀会起义,大批上海县城居民涌入租界,外国商人乘机竞相建造简屋,高价出租。以此为契机,外商引入英美等国一整套房地产投机买卖、出租、抵押贷款、发行股票等经营方式。清同治九年(1870年),英商德和洋行在上海最早经营房地产业。此后,带动一批外商房地产企业,并积聚巨额资本,外商房地产业成为租界的支柱产业。到1921年,每年房捐地税占租界财政收入一半以上,最高达75.2%。房地产业在聚敛巨额财产的同时,为市政建设和公用事业建设提供财力,加快上海的城市化进程,也引起上海土地管理上的变化。特别是原有的土地产籍、发证由县署掌管,以收取田赋为管理目的,日常土地买卖、典押等事务由地保、图董、册书经办。开埠后,在租界内外商“永租”土地事务变成涉外事务,并改由上海道台管理。又因租地业务发展,道台设地产专职机构会丈局。同时,道契附有明晰的地块图。民国建立后,外商租地又由外交部特派交涉员处理,并领导会丈局。清末民初,各地富商豪绅避难上海租界,并投资房地产,上海房地产业又得到较大发展。光绪二十四年(1898年),上海第一家华商房地产企业树德房地产公司开业,华商房地产业开始与外商房地产业一并成为上海重要产业。

    1919~1931年,上海房地产业极度发展。房地产企业进一步增加,房地产业主公会会员单位发展至200家,外商、华商分别达140、60家。上海标志性的城市建筑轮廓线基本形成,建成外滩大楼群和市中心数十幢钢筋混凝土结构高层建筑。基本形成以石库门房屋和新式里弄住宅为主的富有上海特点的城市居民住宅区。引起房地产管理的变化。上海特别市成立后,市政府设地产专职管理机构土地局;各驻沪领馆兼办理洋商租地;公共租界和法租界设有土地估价委员会、地产委员会等机构,分别管理有关房地产事宜。1937年上海沦陷后,外商退出上海房地产市场。华商房地产业因避难上海租界的外地难民剧增,出现短暂繁荣。新开办30多家房地产公司,建成一批新式住宅区,同时在市区周边出现大批棚户区和“滚地龙”住所。抗日战争胜利后,受恶性通货膨胀冲击,房地产业衰退。1949年,全市有各类房屋4679万平方米。房屋等次悬殊,有大批花园洋房、新式公寓,同时,有占全市房屋面积1/3的旧危房屋,还有大量棚户、滚地龙。居民居住条件相差悬殊。

    上海解放后,建立以政府直管公房为主的公有房屋体系,房屋建设主要目的是为解决市民的住房困难。1950年,市区有土地12.9万亩,其中公有土地占12.4%,私有土地占74%,外国人土地占13.6%。解放初,市人民政府接管前市政府公产和国民党战犯、官僚资本、反革命首恶分子的房地产,区别不同情况接管和代管外国人业主的房地产,形成面积为1100万平方米的第一批公有房屋。1956年,对私营房地产企业和出租1000平方米以上私房业主实行社会主义改造,市区公有土地占全市土地的比重上升到44.4%,公私合营土地占16.4%。1957年以后,继续通过征用和对出租150平方米以上私房业主实行国家经租,扩大公有房地产的比重,城市私有土地日益减少。占全市私有房屋总面积51.02%、占私人出租房屋总面积72.5%的私房转变为公有房屋,面积达1403.5万平方米。同时,建设用地改为由政府计划调拨,发展生产的用房由各系统单位投资自建自用,职工的居住用房由财政投资统建统配。建成大批公有房屋。1949~1978年,全市新增房屋面积3973.9万平方米,其中新建居民住宅1791.5万平方米,是1949年全市居住房屋的0.76倍,形成庞大的公有房屋体系。政府房管部门直管的和各企事业单位自管的公有房屋占全市房屋80%以上,直管公房占公有房屋60%以上,直管住房占公有住房90%以上。政府为普通居民提供福利性住房,57.5万户居民通过住房分配改善居住条件,全市人均居住面积从3.9平方米增至4.5平方米。同时,也形成了完备的公共房屋管理网络。建立市级管理机构上海市公共房屋管理处和上海市人民政府地政局,1952年合并为市房地产管理局。市房地产管理局代表政府管理政府直管公房,和区局、街道房管所建立3级管理网络及市、区级负责修缮施工的房修公司,负责为修缮供应材料的建材公司。在房屋租赁、调配、交换以及大、中、小3级维修等方面形成一整套规章制度。上海市直管公房特别是直管住房的比重之高居全国之首,直管公房维修管理水准和房屋完好率也在全国名列前茅。由于土地实行无偿、无限期使用,住房实行福利制的实物分配和低房租,作为商品流通的房地产开发经营已不复存在。房地产业在国内生产总值所占比重极小。除1952年为0.136%外,其他年份均不到0.1%,1960年仅为0.038%。全市房地系统成为公房的维修服务行业。从50年代中期起实行的一系列住房制度,在保证大部分居民基本居住条件的同时,也产生了严重的社会问题。政府无力向所有居民提供住房,巨额财政用于房屋维修补贴,居民住房十分困难,居住条件改善缓慢。

    1979年后,在土地使用制度与住房制度两大改革推动下,房地产业由复苏到快速发展。全市各类房屋从1978年8652.9万平方米增加到1995年22094万平方米。人均居住面积提高到8平方米。中共上海市委、市政府把房地产业作为振兴上海经济,进行旧城改造,改善上海市政基础设施,提高人民居住水平的一个重要方面,采取一系列重大改革措施:(1)1979年,首先开发侨汇商品房,建立房产开发经营公司,逐年扩大开发经营规模。(2)1980年,改革住房由政府统建统配的体制,调动各系统单位解决职工住房困难的积极性,加快住宅建设,系统公房面积开始超过直管公房。(3)1986年,开征三资企业土地使用费,启动土地使用制度改革。(4)1988年成功批租第一幅土地,土地使用权有偿、有限期使用的新机制取得重大突破。(5)1991年实施“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”的房改方案。至1991年,全市批租土地12幅、935公顷,房地产开发公司发展到94家,销售各类商品房394.6万平方米,上海房地产业开始复苏。1992年起,上海房地产业进入快速发展时期,发展速度之快、投资规模之大前所未有。发展势头持续到1995年,房地产业取得重大发展:(1)外商投资增加,土地批租猛增,全市批租土地1174幅,1万公顷土地进入土地一级市场。利用外资加快城市基础设施建设、加快旧区改造。(2)各行业投资房地产,开发公司迅猛发展,全市开发公司达2635家,其中中资公司2243家,外商独资和中外合资公司392家,商品房建设投资规模迅速扩大。(3)建立房地产交易固定市场,市、区、县交易市场形成网络,商品房的上市、销售量大幅增长,房产交易活跃。全市有946家从事中介、咨询的房地产经纪机构。(4)物业管理公司应运而生,全市建有867家物业管理公司,管理的物业占全市城镇房屋1/3。(5)房地产市场体系初步形成,基本覆盖房地产生产、流通、消费各个环节。房地产市场管理趋向规范,逐步形成“土地一级市场由政府高度垄断,房地产二、三级市场充分放开搞活”和“以土地供应为龙头,以权属管理为核心,以立法执法为基础”的宏观调控机制。(6)住房制度改革取得突破性进展,1994年,对已出租的公有住房向原租赁者出售公房。到1995年全市共售出60.8万套,建筑面积3153.97万平方米,收回售房款68.64亿元,售出一半成套独用公房。公房出售加快了住房商品化进程,提高了居民住房自有率,促进公房管理体制改革,加快房管所向物业管理公司转制。(7)房地产业发展在全国居领先地位,房地产业成为国民经济的重要产业。1995年,商品房施工面积3545.8万平方米,竣工面积584.98万平方米,完成投资额729.31亿元,分别占全国的8.11%、4.47%和23.14%,商品房销售567万平方米,占全国的9.41%,均列全国首位。房地产业增加值在国内生产总值中的比重从1978年0.1%提高到1995年3.71%。

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